Repères juridiques

Les règles que Lieux applique, pour une résidence principale louée vide ou meublée. Textes : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et décret n° 2016-382 du 30 mars 2016.

L'état des lieux

• Il est établi à la remise des clés et à leur restitution, contradictoirement par les deux parties ou par un mandataire (art. 3-2). À défaut d'accord, un commissaire de justice peut l'établir, à frais partagés par moitié.
• Il doit comporter au minimum : la date, l'adresse du logement, le nom et le domicile des parties, les relevés des compteurs, le détail des clés remises et, pièce par pièce, la description des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement (décret 2016-382). À la sortie s'y ajoutent l'adresse du nouveau domicile du locataire et la date de l'état des lieux d'entrée.
• Le locataire peut demander à compléter l'état des lieux d'entrée dans les 10 jours, et pendant le premier mois de la période de chauffe pour les éléments de chauffage.
• Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état (code civil, art. 1731), sauf si le bailleur a fait obstacle à son établissement.

Le dépôt de garantie

• Plafond : un mois de loyer hors charges pour une location vide (art. 22), deux mois pour une location meublée (art. 25-6). Aucun dépôt n'est possible en bail mobilité.
• Il est restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, de deux mois sinon.
• Le bailleur peut en déduire les sommes restant dues et le coût des remises en état, à condition de les justifier (devis, factures).
• Dans un immeuble collectif, il peut conserver une provision d'au plus 20 % du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble ; le solde est versé dans le mois qui suit leur approbation.
• En cas de retard, la somme restant due est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. La majoration n'est pas due si le retard vient de ce que le locataire n'a pas transmis sa nouvelle adresse.

La vétusté

Le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail, mais pas de l'usure normale due au temps (art. 7). Un mur repeint il y a dix ans n'est plus neuf, même bien entretenu : faire payer au locataire une peinture neuve reviendrait à lui faire financer l'usure.

Une grille de vétusté traduit cette usure en pourcentage. Pour chaque type d'élément, elle fixe une durée de vie, une franchise pendant laquelle aucun abattement ne s'applique, et une valeur résiduelle en dessous de laquelle la part du locataire ne descend pas. Le bail peut renvoyer à une grille issue d'un accord collectif de location ; elle s'impose alors aux deux parties.

Valeurs utilisées par défaut, à remplacer par celles de la grille annexée au bail le cas échéant (modifiables dans chaque dossier) :

Ces valeurs sont indicatives ; elles reprennent des ordres de grandeur courants des grilles d'accords collectifs. En cas de litige, la commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement.